Türkiye’de milyonlarca ev sahibi ve kiracının kaderini doğrudan etkileyen %25’lik kira artış sınırı uygulamasında sona geliniyor. İki yıldır devam eden ve piyasada ciddi tartışmalara yol açan bu geçici düzenlemenin Temmuz 2024’te sona ermesiyle birlikte, hükümetin yeni bir kira artış formülü üzerinde çalıştığı kulislerde yüksek sesle konuşuluyor. gazeteekonomik.com.tr olarak edindiğimiz bilgilere göre, masadaki yeni model, hem ev sahiplerinin enflasyon karşısındaki kayıplarını telafi etmeyi hem de kiracıları fahiş zamlardan korumayı amaçlayan karma bir yapıya sahip olacak.
%25 Kira Sınırı Tarih Oluyor: Yeni Dönem Nasıl Şekillenecek?
Yüksek enflasyonla mücadele kapsamında 2022 yılında hayata geçirilen ve konut kiralarında artış oranını %25 ile sınırlayan uygulama, piyasadaki dengeyi alt üst etmişti. Başlangıçta kiracıları koruma amacı taşısa da, zamanla ev sahiplerinin mülklerini kiraya vermekten kaçınmasına, kayıt dışı artışlara ve ev sahibi-kiracı arasında bitmek bilmeyen davalara yol açtı. Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in “devam etmesi için bir neden görmüyorum” açıklamasıyla birlikte, bu uygulamanın 1 Temmuz 2024 itibarıyla kaldırılmasına kesin gözüyle bakılıyor.
Peki, bu tarihten sonra ne olacak? Kiracılar bir anda piyasa koşullarının insafına mı terk edilecek? Hükümet kanadından sızan bilgilere göre, serbest piyasaya ani bir geçiş yerine, daha adil ve öngörülebilir bir sistemin temelleri atılıyor. Amaç, hem mülk sahibinin hakkını korumak hem de barınma krizini derinleştirecek adımlardan kaçınmak.
Masadaki Yeni Kira Artış Formülü: Enflasyon ve Bölgesel Değerler
Gündemdeki en güçlü senaryo, tek bir orana bağlı kalmak yerine, birden fazla dinamiği hesaba katan “hibrit” bir modelin benimsenmesi. Bu yeni formülün iki ana sacayağı bulunuyor: Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ve mülkün bulunduğu bölgenin kira rayiç bedeli.
Karma Model: Enflasyon ve Rayiç Bedel Bir Arada
Yeni düzenlemeyle birlikte, kira artış oranı belirlenirken 12 aylık TÜFE ortalaması yine bir referans noktası olmaya devam edecek. Ancak bu tek başına yeterli olmayacak. Artış oranının belirlenmesinde ikinci ve belki de daha önemli kriter, konutun bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri olacak. Yani, evin bulunduğu il, ilçe ve hatta mahallenin ortalama kira değeri, yapılacak zammın tavanını belirlemede etkili olacak. Bu model, evin gerçek değerini ve bulunduğu lokasyonun popülerliğini de denkleme katarak daha adil bir sonuç üretmeyi hedefliyor.
Bölgesel Kira Haritaları Geliyor
Bu sistemin sağlıklı işleyebilmesi için en kritik unsur, “bölgesel kira haritaları”nın oluşturulması. Belediyeler ve ilgili kamu kurumları tarafından hazırlanması beklenen bu haritalar, Türkiye’deki tüm mahallelerin kira değerlerini belirleyecek. Örneğin, İstanbul’un Kadıköy ilçesindeki bir konutun kira artış tavanı ile Ankara’nın Keçiören ilçesindeki bir konutun tavanı farklı olacak. Hatta aynı ilçe içindeki farklı mahalleler arasında bile değerlemeye dayalı oran farklılıkları görülebilecek. Bu durum, sistemin daha adil olmasını sağlarken, aynı zamanda veri toplama ve güncelleme konusunda ciddi bir altyapı çalışması gerektiriyor.
Ev Sahipleri ve Kiracılar Ne Beklemeli?
Yeni düzenlemenin her iki taraf için de hem avantajları hem de endişe verici yönleri bulunuyor. Piyasa aktörleri ve vatandaşlar, belirsizliğin bir an önce son bulmasını bekliyor. olarak, bu sürecin tüm detaylarını okuyucularımız için yakından izliyoruz.
Ev Sahipleri İçin Beklentiler
Ev sahipleri için en büyük beklenti, iki yıldır enflasyonun çok altında kalan kira gelirlerini piyasa gerçeklerine yaklaştırabilmek. Yeni model, mülklerinin gerçek değerine uygun bir gelir elde etmelerini sağlayabilir. Bu durum, ev sahiplerini yeniden mülklerini kiraya vermeye teşvik ederek kiralık konut arzını artırabilir ve uzun vadede fiyatları dengeleyebilir. Ancak, belirlenecek bölgesel rayiç bedellerin ne kadar adil olacağı ve bürokratik süreçlerin işleyişi en büyük soru işaretlerini oluşturuyor.
Kiracılar İçin Endişeler ve Umutlar
Kiracılar ise %25 sınırının kalkmasıyla birlikte fahiş zamlarla karşı karşıya kalmaktan endişe ediyor. Yeni sistem, muhtemelen %25’in üzerinde bir artış oranına işaret edecek. Ancak diğer yandan, belirsizliğin ve ev sahibi baskısının sona ereceği, yasal ve öngörülebilir bir çerçeveye kavuşulacağı umudu da var. Bölgesel değerleme, kiracıları ev sahibinin keyfi zam taleplerine karşı koruyacak bir kalkan görevi görebilir. Yine de özellikle büyükşehirlerde yaşayan ve düşük gelirli kiracılar için geçiş sürecinin zorlu olabileceği öngörülüyor.
Uzman Görüşleri ve Piyasa Tepkileri
Emlak sektörü uzmanları, %25 sınırının kaldırılmasını piyasanın normalleşmesi adına olumlu bir adım olarak değerlendiriyor. Ancak yeni sistemin başarısının, bölgesel rayiç bedellerin ne kadar şeffaf, adil ve güncel verilerle belirleneceğine bağlı olduğunun altını çiziyorlar. gazeteekonomik.com.tr‘ye konuşan uzmanlar, uygulamanın detaylarının ve geçiş sürecinin yumuşak bir şekilde yönetilmesinin, olası yeni anlaşmazlıkları önlemek için kritik olduğunu belirtiyor.
Sonuç olarak, Türkiye’de kiralık konut piyasası tarihi bir dönemece giriyor. %25 sınırı ile geçen iki sancılı yılın ardından, daha dinamik, veriye dayalı ve adil olması hedeflenen yeni bir sisteme geçiş yapılıyor. Milyonlarca vatandaşın bütçesini ve yaşam standardını doğrudan etkileyecek bu düzenlemenin nihai hali ve uygulama detayları, önümüzdeki haftalarda netleşecek ve piyasanın geleceğini şekillendirecek.
